[독서4]놀부의 부동산 DNA

1. 집은 월급을 모아 사는 것이 아니다. 

부동산은 덩치가 큰 자산으로 월급을 모아서 살 수가 없다. 

집은 레버리지를 활용해서 사야 한다. 대출을 끼든, 전세를 끼든 그렇게 해야 살 수 있다. 

 

2. 가계부채가 느는 것은 당연하다 

언론에서는 가계 부채에 대해 우려 섞인 기사를 쏟아낸다. 전문가라는 사람들도 가계 부채 때문에 큰 위기 상황이 닥칠 것이라 경고한다. 과연 그럴 것인가?  대출 시스템은 경제를 돌리는 원심력이다. 

경제가 성장하면서 돈을 찍어내는 만큼 부채도 늘어나는 것은 당연하다. 

가계부채로 조정이 온다면 그것은 금리가 8~9%대로 높아지는 경우이다. 

 

3. 투자란 미래의 부자가 살 것들을 선점하는 것 

내가 정의하는 투자란 '미래의 부자들이 자신의 노동으로 모은 돈을 기꺼이 지불할 자산을 내가 먼저 소유하는 것'이다.  이를 위해서는 그들이 정말 갖고자 하는 것이 무엇인지 알아야하고, 그것을 내가 먼저 거머쥘 용기가 필요하다. 

 

4. 인구 절벽과 함께 부동산 폭락이 시작될 것인가

2000년대 후반부터는 부동산 하락론이 대세였다 당시에는 우리나라 최대 인구 비중을 차지하는 베이비부머가 은퇴하면 생산 가능 인구가 줄어드는 인구 절벽 현상이 나타나고 소비가 위축되며 부동산 가격도 폭락할 것이라는 시나리오였다. 

하지만 부동산 시장에 있어서 중요한 것은 인구 수보다 '가구 수'이다. 

가구가 분화되면 부동산 시장에 새로운 참여가자 들어온다. 이 가구 수의 증가가 부동산 가격을 지켜주는 힘이 되고 있다. 

 

5. 집은 언제 사도 괜찮지만 아무데나 사서는 안된다. 

많은 전문가들이 "들어가 사는 용도라면 어디든, 언제든 사도 괜찮다." 고 말한다. 

'언제든'에는 동의하지만 '어디든'에는 동의할 수 없다. 

살고 있는 집이라고 하여 집값이 떨어져도 괜찮다고 생각하는 사람은 사실 없다. 

주택은 거주 공간의 의미도 있지만 투자재로서의 의미도 있다. 

사실상 집은 대부분 빚을 져서 산다. 담보가 되는 집의 가치가 떨어지는 은행에 더 많은 돈을 내는 상황이 벌어진다. 이는 괜찮지 않은 상황이다. 

 

6. 투자에서 사는게 가장 중요하다

투자에서 가장 중요한 것은 '사는 것'이다. 

그러나 그것을 막는 가장 대표적인 것이 '종잣돈'과 '기다림'이다.

지금은 돈이 없기 때문에,, 지금은 고가이기 때문에 나중에 투자를 하겠다고 하시만 그때가 언제 올진 아무도 모른다. 

 

+ 종잣돈은 재테크의 시작이지 완성이 아니다. 목표한 종잣돈만 모이면 부자가 될 수 있을 것이라는 환상을 품은 사람이 많다. 종잣돈은 시작에 불과하다. 종잣돈을 모으는 중에 끊임없이 자기 계발을 하고 공부를 해야 한다. 경매로 나온 물건들 중 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 물건이 많다. 경락잔금 대출을 이용하면 돈 없이도 투자가 가능하다. 물론 손품, 발품 열심히 팔아야 한다. 투자는 의지로 시작하는 것이다. 

 

7. 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 

투자를 하는 최고의 방법은 싸게 사는 것이다. 

싸게 사면 시세에 팔아도 손해는 안본다. 이기고 시작하는 싸움이다. 

문제는 어떻게 싸게 사느냐에 있다. 

가격과 가치 중, 부동산을 잘 사려면 가치를 볼 줄 알아야 한다. 

가격은 과거에 지불된 것이지만 가치는 미래에 기대되는 편익을 현재 가치로 환산한 것이다. 

현재의 가격에서 급매를 잡을 수 없다면, 미래 가치를 잘 파악하고 앞으로 부동산의 모습이 어떻게 될지 상상한 후에 투자해야 한다. 

 

8. 최고의 투자처는 미래의 고소득자가 돈을 바칠 곳 

고소득자가 거주하는 곳의 집값은 떨어지기 어렵다. 

서울, 그 중에서도 강남이 그러하다. 

현재 고소득자가 몰려있는 곳을 사기 어렵다면 새로운 고소득자가 몰려갈 곳을 사면 된다. 

대기업의 이전 예정지, 직주근접형 계획도시 등이 있다. 

 

9. 절대 투자해선 안되는 부동산 종목 3가지

부동산은 이상한 것만 사지 않으면 돈을 벌 수 있다. 아무리 생각해봐도 수익이 나지 않는 수조인데 고수익을 낼 수 있다며 구매자를 모으는 것들만 피하면 된다. 대표적으로 지역 주택조합아파트, 호텔 객실 분양, 기획부동산 등이 있다.

 

1) 지역주택조합아파트 

일명 지주택 아파트이다. 지역 주택조합은 청약 통장이 필요 없다, 저렴한 분양가가 가능하다. 당장 계약금만 있으면 된다 등의 이야기로 사람을 모은다. 그러나 실상은 아직 아파트를 지을 땅도 제대로 갖고 있지 못한 상태이다. 지주택 아파트에 투자할 바에는 착공 이후 웃돈을 주고 매입하는 것이 낫다. 

 

2) 호텔 분양 매물

분양형 호텔은 투자자에세 호텔의 호실을 분양하고 수익금을 매달 분배해주는 방식의 수익형 부동산이다. 

분양형 호텔 투자자는 분양 회사와 분양 계약을 체결하면서 동시에 호텔을 운영할 위탁업체와도 계약을 맺는다. 즉 분양과 위탁운영주체가 다르며 수익금 지급은 위탁 업체가 맡는다. 이런 구조에서 많은 문제가 발생한다. 

 

3) 기획부동산 

기획부동산은 이슈가 있을때마다 활개를 친다. 기획부동산은 헐값에 넓은 임야를 사서 투자자를 모집한다. 분할 등기를 하는 경우도 있고 지분 등기를 하는 경우도 있다. 문제는 이 땅이 개발되지 않고, 팔 수도 없는 땅이라는 것이다. 해당 이슈가 사라지면 기획부동산도 소리 소문 없이 사라진다. 

 

10. 숨은 보석, 빌라 투자 

우리가 흔히 다세대주택과 연립주택을 통칭해서 부르는 빌라는 소액으로 높은 수익을 올릴 수 있는 종목이다. 빌라 투자의 장점은 주택이면서도 소액 투자가 가능하다는 점이다. 

근래 빌라 거래도 상당히 늘고 있다. 이는 아파트 가격에 부담을 느낀 실수요자와 투자자들이 현실적인 가성비와 미래 가치를 따져서 빌라 매매에 나서고 있는 것이다. 다만 빌라는 높은 개별성과 낮은 환금성 때문에 아는 만큼만 돈을 벌 수 있다. 따라서 금액과 목적에 맞는 물건을 찾는 것이 중요하다.