[공부3] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업/실전편

1. 투자 계획 설립

-어떤 레버리지를 활용할 것인지 고려해 볼 것 

1) 대출 레버리지

2) 전세 레버리지

3) 시간 레버리지 

이중 시간 레버리지는 재개발, 재건축 등 장기 호재가 있는 곳의 부동산을 매수하고 나중에 가격이 오를 때까지 기다리는 투자이다. 

 

2. 입지 분석의 기술

압구정 현대아파트의 경우, 40년도 더 된 구축 아파트이나 40억원을 호가한다. 집값을 결정하는 요소는 단순히 신축, 구축의 문제만 있는 것은 아니다. 

 

*집값결정의 요소

다른 곳에 비해 위치가 너무 좋고 편하거나 사람들의 많은 관심이 집중된 지역, 또는 우월감을 느끼게 해주는 지역으로 대표적으로 강남이 있다. 

1) 직주 근접: 직장과의 거리(강남구, 서첮구 등에 종사자 500명 이상의 기업이 몰려있음)

2) 편리함: 교통의 편리함(버스, 지하철, 도로)-> 역세권 

3) 인프라와 여가생활 공간: 공원, 백화점, 각종 즐길거리 등

4) 학군과 학원

5) 우월감

6) 가치 상승에 대한 기대감: 재건축이나 재개발 호재로 인한 기대감 

 

*동일한 가격에서 교통이 편리한 구축 아파트 VS 교통이 불편한 신축 아파트 

-> 아파트의 현재 시세는 집값을 결정하는 거의 모든 요소가 합쳐진 결과이며 저평가된 집은 없다. 

-> 신축인데도 그 가격인 이유와 구축인데도 이 가격인 이유 등을 잘 고려해볼것 

-> 오래된 구축 아파트도 결국은 신축으로 리모델링될 것임. 오히려 변화시키기 어려운 요소들이 중요함. 편리한 교통, 인프라, 학군, 우월감 등의 입지적 장점은 매우 강함. 

 

집을 살때는 구축과 신축, 어떤 한가지 요소만 고려해서는 안됨. 시간의 흐름에 따라 가치가 변하는 것이 무엇인지 알고 접근해야 함 

 

3. 호재 하나만 보고 움직이면 안된다. 

지하철, 도로 개통 등의 교통 호재 및 재개발, 재건축이 대표적인 호재이다. 일자리를 창출하는 기업의 입주도 호재이다. 

호재는 중요한 참고 지쵸이나 첫번째 결정 기준이 될 수는 없다.

호재가 현실화되기까지는 오랜 시간이 걸릴 수 있으며 그보다 나의 자산, 직장과의 거리, 주변 인프라 등을 추가적으로 고려해야한다. 

 

4. 수도권과 지방의 입지 분석

수도권의 입지를 판단하는 방식으로 지방 중소도시를 파악하면 잘못된 결정을 내릴 수 있다. 

 

1) 권역 중심의 파악 

권역이란 어떤 특정한 범위 안의 지역으로 부동산에서는 생활권과 직장 등을 공유하고 출퇴근이 현실적으로 가능한 지역을 말한다 (EX. 서울+경기도+인천= 수도권/ 직자은 서울이나 인천, 경기도 쪽에 거주하는 사람도 많음)

 

지방의 권역은 그 지역의 대표 도시를 중심으로 출퇴근이 가능한 도시이다, 

(EX. 부산-양산-김해-창원)

 

2) 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다

수도권과 부산을 제외한 다른 권역에서는 상대적으로 지하철의 영향이 적음. 이때는 도로망이 더 중요할 수 있다.

 

3) 지방에서는 '대장 지역'이 바뀌기도 한다.

예로 청주의 신영지웰시티가 있다. 초기에는 인기가 없었으나 청주의 고소득층인 하이닉스 근로자들이 많아지면서 주변에 백화점과 쇼핑모르 학원가 등이 형성되었다. 현재는 청주의 강남으로 볼 수 있다. 지방이라면 발전 가능성이 있는 곳을 과감하게 선점하는 것도 좋은 투자가 될 수 있다. 

 

5. 주택 매수의 7단계

1) 중개사 검색, 전화

중개사에게 2~3개씩 매물을 추천받아 살펴보기 

2) 사전 준비

중개사와 시간 약속을 정하고 임장을 준비한다. 어플, 검색으로 사전에 지역 관련 정보를 입수한다. 

3) 현장 조사/ 임장 

매수 결정을 내리기 전에 최소 세번은 임장을 볼 것 

4) 매수 물건 확정

5) 중개 수수료 협상 및 가계약금 송금 

중개수수료 확정(문자나 통화 녹음으로 확보)-> 기본 사항(매매일자, 계약금 입금일, 기본 특약 사항등) 검토 및 확인-> 집주인에게 가계약금 입금 

6) 계약서 작성 및 계약금 송금 

7) 중도금, 잔금 납부

 

6. 부동산 임장의 기술

인터넷으로 확인할 수 있는 정보들이 많지만 현장을 방문해서만 알 수 있는 정보들도 많다.

 

*임장시에 확인해볼 요소들 

1) 사람: 지역 상인에게 이 동네로 이사오려고 하는데 동네 주민들은 어떤지? 분위기는 어떤지 등 문의/ 공인중개사에게 지역 정보에 대해 구체적으로 문의

2) 경사: 로드뷰에서는 경사 등을 파악하기 힘듦. 역에서 걸리는 시간 등도 파악하면 좋음 

3) 주변 환경: 동네 분위기 등은 현장에 갔을 때 파악이 가능함

 

*임장의 노하우

1) 사전에 자료조사를 충분히 한다: 로드뷰로 동네를 익혀두고, 기본정보는 블로그나 동네 인터넷 커뮤니티 등을 활용한다. 

2) 가족이 함께 임장을 간다: 실거주할 집이라면 가족의 의견을 들어보는 것도 좋음. 가족 단위의 고객은 실수요자라고 생각하여 중개사도 더 많은 정보와 매물을 보여줌 

3) 대중 교통을 이용한다. 

 

*매물 임장시 확인 사항 6가지 

1) 조망: 발코니와 각 방의 창문 등까지 확인 

2) 소음: 주택 주위에 소음이 발생하는지. 소음을 발생시킬 요소가 있는지?

3) 냄새: 집 내부 및 외부에서 냄새가 유입되는지

4) 빛: 기본적으로 남향은 종일 햇빛이 들어옴 

5) 물: 습기, 누수, 수압, 곰팡이 등

6) 구조

 

 

7. 사기를 피하는 법 

1) 소유자의 신분을 정확히 확인하라 

가장 좋은 것은 임차인과 임대인, 매수자와 매도자가 직접 만나서 거래하는 경우임. 

불가피하게 위임장을 근거로 중개사나 제3자가 대리 진행할 경우, 신분증 사본과 인감증명서가 첨부된 위임장 등을 정확히 확인하고 거래할 것 

 

2) 법적 분쟁이 있는 물건은 피하라

등기부 등본과 건축물 대장은 반드시 확인해볼 것 

등기부 등본상에서 

갑구-압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 거래하지 않는 것이 좋음 

을구-근저당권 설정(대출이 있다는 것), 전세권 설정, 주택임차권 등도 확인해볼 것 

-> 해당 부분들을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 관련하여 특약사항에 명시할 것

 

3) 위반 건축물이라는 폭탄을 피할 것

건축울 대장을 확인: 건축물 용도 확인 및 위반 건축물 표시가 있는지 확인해볼 것 

-> 빌라처럼 생긴 상가를 잘못 매수한다면 원래 용도로 원상복구 전까지 이행강제금을 내야할 수 있음 

 

8. 광역시 투자법

1) 그 지역의 상급 지역을 찾아라 

 예를 들어 부산의 어느 지역이 대장 지역인지 찾아보려면 부동산 지인 홈페이지에서 빅데이터 지도로 확인이 가능하다.

구별 평 단가도 확인이 가능하다. 부산의 경우, 수영구가 가장 높고, 해운대구, 동래구 순이다.

 

2) 수요량과 입주물량(공급량) 체크해볼 것 

 

3) 해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라

어떤 지역이든 그 지역의 상위권에 투자해야 안전하다는 것이 지방 투자의 기본

 

9. 인테리어, 최소비용으로 퇴대 효과를 내기

핵심은 큰 돈을 들이지 않으면서 최대한 효율적으로 수리하는 것이다.

 

1)  인테리어의 80%는 도배와 장판이다.

2)  조명만 바꿔도 다른 집이 된다.

3)  큰 공사를 최대한 줄여야한다. 

4) 대략적인 인테리어 비용을 알면 두렵지 않다 

 

-> 평당 20만원 정도의 예산을 잡으면 깔끔하다고 느껴지는 최소한의 수리를 할 수 있다. 

지식이 없다면 셀프 인테리어는 피할것, 자칫하면 오히려 보수 비용이 더 드는 경우도 있다.