[독서1] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업

1. 기본 법칙

목표액 = 수익률 * 투자금 

 

목표액을 달성하기 위해서는 1) 수익률을 높이던가, 2) 투자금을 높여야한다.

 

1) 수익률은 투자나 사업으로 높일 수 있다. 그러나 높이는데 한계가 있다.(워렌버핏의 투자 수익률은 연평균 20%정도이다. 일반인이 매해 꾸준한 투자 수익률을 내기는 어렵다.) 

 

2) 투자금을 높이는 가장 기초적인 방법은 절약을 통한 저축이다. 

 

** 수익률보다 저축을 통해 투자금을 높이는 것이 더 확실하고 안전하다. 

 

2. 부의 그릇을 키울 최소한의 자격

먼저 3천만원부터 모아야한다.

3천만원은 극단적으로 아껴서 최대한 빨리 모아보기를 추천한다.

그 과정에서 투자자의 기본인 인내심과 절제력을 배울 수 있다. 

 

3. 전세로 살지 마라

월세는 쌩돈이 매달 나가는데 비해, 전세는 나중에 고스란히 돌려받는다는 계산하에 전세가 더 좋다는 인식이 팽배하다. 전세보증금 제도는 얼핏 세입자에게 유리해보이지만 실상은 거액의 전세 자금을 무이자로 집주인에게 빌려주는 것과 같다.

 

모두가 집값이 폭락하면 집을 싸게 살 수 있으리라 생각하지만 전세자금으로 돈이 묶여있으면 애당초 불가능하다. 또한 레버리지 활용 등도 불가할 수 있다. 

 

**  핵심은 가능한 빨리 나에게 맞는 집, 실거주할 집을 찾는 것이다. 이와 동시에 집은 자산으로서의 기능도 하니 오를 집을 찾는 눈을 키워야한다. 

 

4. 부동산 책 30권은 읽어봐야한다.

부동산을 시작하고자 마음 먹었다면 30권은 읽고 투자를 시도해바야한다. 공부만 몇 십년을 하고 이런 저런 핑계를 대며 정작 실전 투자를 하지 않는 사람도 있다. 어느 정도 공부를 했다면, 현장에 직접 가보면서 해봐야한다. 실패가 걱정된다면 적은 금액으로 투자하면 된다.

 

** 부동산 관련 책 30권 독파-> 공부한 내용으로 30분간 강의가 가능하다면 실전 도전-> 실패가 걱정될 경우, 소액으로 시작!

 

5. 청약에 얽매이지 마라

우리가 집을 사기 힘들게 하는 것들로 대출, 전세, 세금, 청약 등이 있다. 많은 사람들은 청약 당첨을 바라면서도 자신의 청약 점수조차 제대로 계산해보지 않는다. (※ 청약 점수 확인 방법: 한국 부동산원 청약홈> 청약가점 계산기에 ‘무주택 기간과 부양가족수, 청약 통장 가입일’ 등을 입력하여 가점 계산하기)

 

청약당첨을 단순히 로또라고 생각하지만 당첨될 경우, 계약금, 중도금, 잔금 등을 낼 여력이 있는지, 분양가는 어떻게 될 것인지 등도 충분히 고려해야한다. 

 

** 청약은 나중에 비싸질 곳을 미리 싸게 사는 투자이다. 이와 비슷하게 지금 싼 곳을 사서 비싸질 때까지 기다리는 투자 또한 가능하다.

 

6. 초보자라면 월세 받는 투자보다 시세차익을 노리는 투자를 하자

 

 

 

부동산 투자는 크게 시세차익 투자와 월세받는 투자가 있다.

 

 

-시세 차익 투자는 보통 아파트 투자이다. (사고 파는 것이 핵심이며 잘 팔려야한다. 빌라는 아파트보다는 수요가 적지만 재개발 호재를 잡을 수도 있다)

 

 

-월세 수익 투자는 상가나 오피스텔 투자이다. (보통 원룸형 오피스텔이 좋음)

 

 

초보자에게 월세 받는 투자보다 시세 차익 투자를 추천하는 이유는 시세 차익 투자가 더 쉽기 때문이다. 월세 받는 투자는 상가나 오피스텔을 주로 해야하고 특히 상가 투자는 어렵고 위험한 부분이 있다. 상가를 샀는데 공실이면 이는 엄청난 낭패이다. 오피스텔 또한 건축 허가가 까다롭지 않은점, 1인 가구의 거주로 빈번히 공실이 날 수 있다는 문제가 있다. 

 

 

시세차익 투자의 대표인 아파트에 대해서는 누구나가 준전문가이다. 우리는 아파트 생활과 브랜드에 익숙하다. 특히나 아파트 투자가 유리한 점은 여차하면 입주하여 실거주할 수 있다는 점이다. 

 

 

 

 

7. 현명하게 레버리지를 활용하는 방법

레버리지는 지렛대라는 뜻으로 타인의 돈을 이용하여 나의 투자 수익을 높이는 것을 말한다. 대출, 전세, 증여 등이 있다. 이중에서 특히 대출을 무서워 하는 사람이 많으나 대출은 무조건 나쁘다는 사고방식은 편견이다. 투자를 잘하는 사람이 대출을 활용할 때, 대출은 친구와도 같아진다. 아무 실력 없는 사람에게 대출은 심각한 피해를 입힐 수도 있다.

** 중요한 것은 대출에 대한 막연한 불안감을 버리고, 대출을 친구로 삼을 수 있도록 투자 실력을 기르는 것이다. 인플레이션 시대에 부자가 되기 위해선 대출을 제대로 알고 활용해야한다.

 

8. 한국의 부동산 시장에도 버블이 올 것인가 

한국의 부동산이 일본의 부동산 버블을 좇아간다는 말이 있다. 그러나 한국의 부동산 시장은 일본과는 다른 모습을 보일 가능성이 크다. 일본의 부동산 버블의 원인은 일본의 성장을 견제한 미국 등 강대국의 플라자 합의였다. 한국은 당시 일본만큼 그들의 큰 견제를 받지 않는다. 또한 일본만큼 부동산 등의 자산이 폭등하지 않았다. 

 

이외에도 인구가 감소하면 집값이 폭락할 것으로 보는 시각이 있다. 인구가 감소되는 지역의 인프라와 상권은 낙후되어 가고 이는 더 많은 인구 감소를 초래하며 악순환이 반복될 것이다. 하지만 오히려 서울, 수도권 등 인프라가 좋은, 살기 좋은 지역은 인구가 증가할 수 있다. 또한 인구 수보다 중요한 것은 가구 수이다. 오늘날 1인 가구 수는 폭발적으로 증가하고 있다. 

 

** 시골 등 인프라가 낙후된 지역은 인구수 감소로 집값이 폭락될 수 있으나 대도시는 1인 가구의 증가로 오히려 집값이 올라갈 수도 있다. 1인 가구의 유입이 기대되는 인프라가 좋은 대도시를 노려보자. 

** 경제가 호황이든 불황이든 기회는 언제든지 있기 마련이다. IMF때도 돈을 번 사람들이 있다. 투자자라면 어떤 상황에서든 돈 벌 방법을 고민해야한다,

 

9. 부동산 규제에 대처하는 자세

흔히들 진보 정권은 부동산을 규제하고, 보수 정권은 부동산을 완화한다고 생각하나 이는 부동산 정책을 잘못 이해한 것이다. 규제는 전적으로 부동산 시장의 상황에 따라 결정되게 된다. 

부동산 침체기에는 규제를 완화하고 부동산 상승기에는 규제를 강화한다. 규제의 종류로는 대출 규제, 거래 규제, 가격 규제, 세금 규제 등이 있다 

** 진보, 보수 정권을 따지기 보다 규제의 방향성을 가늠하고 대응법을 찾는 것이 중요하다. 

 

10.  무리한 투자는 지양할 것 

여기서 말하는 무리한 투자는 연소득 10배를 기준으로 한다. 연봉이 3천만원 사람은 10배인 3억원이 한계이다. 맞벌이 부부라면 그 금액이 좀 더 늘어날 수는 있겠다. 부동산은 조정을 받으면 평균적으로 5~6% 정도 하락하기에 무리하게 대출받아 투자한 사람들은 금전적, 심적인 피해가 막심하다. 

** 무리한 투자대신 본인의 자금에 맞는 투자가 안전하다. 투자금이 2억 미만이라면 오피스텔, 빌라 혹은 경매 투자로 도전할 것을 추천한다. 경매는 시세보다 싸게 사서 시세대로 파는 투자로 비교적 적은 금액으로도 가능하다. 

 

 

결론: 우선은 3천만원부터 모으자. 이 3천만원은 단순히 투자를 위한 돈이 아니다. 절약과 저축을 통해 이 돈을 모으면서 인내심과 절제력이라는 부의 그릇을 키워야한다. 이 돈이면 부동산 경매에 접근이 가능하다. (일반 매매 기준이면 지방 소도시 아파트라도 최소 5천만원은 보유하는 것이 좋다.) 3천만원의 투자금을 모으면서 동시에 투자 공부를 병행해야한다. 투자 공부를 하지 않으면 막상 투자금을 모은 뒤에 무엇을 해야할지 몰라서 막막해질 것 이다.  

 

목표: 절약과 저축을 통해 3천만원 모으기! 3천만원 모으기의 구체적인 계획 생성 및 데드라인 준비! 부동산 투자관련 저서 30권 읽고 정리하기!